完済目標
(Update: 2020/05)2023/12 に完済!!(Update: 2020/06)2026/12 に完済!!(Update: 2020/08)2028/12 に完済!!(Update: 2020/11)2023/12 に完済!!繰上返済の費用対効果は薄れるが、キャッシュフローを増やすために最初の1件目は1点集中で行く。(Update: 2021/03)2022/12 に完済(予定)!!(Update: 2022/03) 1点集中で完済させるのが今のタイミングで必要なのか?
今は資産拡大期なのでは?
健康リスクや、収入リスクを考慮すると、資産拡大は今しかできないのでは?
繰り上げ返済はいつでもできるよね。って事で。戦略変更。- (Update: 2021/03) 1戸目は 2022/12 に完済も狙うし、資産拡大も狙う。
まずは1戸目完済目指す。（キャッシュフローもプラスにしたい。) - 50万で、毎月5000円のキャッシュフローが出るのであれば、返済額軽減型でも良いか。(50万÷5000円 = 100ヵ月(8年と4か月))
- (Update: 2022/05) 2023/12 に完済予定に変更。
特約が付いているので一括返済でも手数料かからないらしい。
返したいときにいつでも完済できるので、放置。他の返済に移行。
- 繰り上げ返済用物件
- 一般団信
- 長期プライムレート
繰り上げ返済の効果が、利息圧縮率10%に満たなくなれば、次のローンの繰り上げ返済を開始する。費用対効果が薄まっているため、今後は003の繰り上げ返済に回す。 (Update: 2020/08)- 1軒集中か、2軒分散繰上返済か?
2軒返し終えるのに、それほど変わりはなかったが、
2軒分散繰上返済の方が、数か月早く返済が可能だった。 - 1軒集中の方が、2年ほど早く完済でき、キャシュフローが増えるため今後の展開につなぐ事が出来そうだ。
繰上返済の費用対効果は薄れるが、最初の1軒目は、キャッシュフローを増やすために我慢するか。
キャッシュフローが増えれば、頭金やら自由度が増すし。 - 未来の100万より今の100万。
| 場所 | 築 | 広さ | @物件価格 | 借入期間 | 月額収入 | 年額収入 | PER |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都豊島区 | 1984/09 | 21.45㎡ | 1290万円 | 23年 | 5.7万円 | 68.6万円 | 18.80 |
※PER = 物件価格÷物件の年間家賃
マンションの価格が賃料の何倍になるか
| Update | ① 家賃 | ② 管理費 | ③ 積立金 | ④ 委託管理費 | ①-(②+③+④) ☆月額収入 | 固定資産税 | (☆x12÷@) 実質利回り | 銀行金利 | イールドギャップ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016年11月 | 70,000円 | 5,150円 | 4,370円 | 3,240円 | 57,240円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.32% | 1.85% | 3.47% |
| 2018年1月 銀行金利引上げ | 70,000円 | 5,150円 | 4,370円 | 3,240円 | 57,240円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.32% | 1.90% | 3.42% |
| 2019年10月 消費税増税8％>10％ | 70,000円 | 5,150円 | 4,370円 | 3,300円 | 57,180円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.31% | 1.90% | 3.41% |
| 2020年1月 銀行金利引下げ | 70,000円 | 5,150円 | 4,370円 | 3,300円 | 57,180円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.31% | 1.85% | 3.46% |
| 2020年7月 銀行金利引上げ | 70,000円 | 5,150円 | 4,370円 | 3,300円 | 57,180円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.31% | 1.95% | 3.36% |
| 2021年1月 銀行金利引下げ | 70,000円 | 5,150円 | 4,370円 | 3,300円 | 57,180円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.31% | 1.90% | 3.41% |
| 2021年1月 管理費値上げ | 70,000円 | 6,400円 | 4,370円 | 3,300円 | 55,930円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.20% | 1.90% | 3.30% |
| 2022年6月 銀行金利引上げ | 70,000円 | 6,400円 | 4,370円 | 3,300円 | 55,930円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.20% | 2.00% | 3.20% |
| 2023年1月 銀行金利引上げ | 70,000円 | 6,400円 | 4,370円 | 3,300円 | 55,930円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.20% | 2.15% | 3.05% |
| 2023年3月 完済 | 70,000円 | 6,400円 | 4,370円 | 3,300円 | 55,930円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.20% | --- | 5.20% |
| 2024年 01月(借換) | 75,000円 | 6,400円 | 4,370円 | 3,300円 | 60,930円 | 29,500円 (2,459円/月) | 5.66% | 1.15% | 4.51% |
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※2020年7月 ちょうど長期プライムレートが上がったタイミングだった。
でも、さらに1か月早めていたら、さらに0.05%引き上げられていた。
| 支払い開始日 | 元金 | 繰り上げ返済 | 支払い総額 | 利息総額 | 利息圧縮 | 期間圧縮 | 支払い終了日(残) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016年11月 | 1280万 | --- | 1573万 | 293万 | --- | --- | 2039年10月(276) |
| 2017年2月 | 済み | 110万 (163.7万の価値となる) | 1519万 | 239万 | -53.7万 (48.82％) | -2年3ヶ月 | 2037年6月 (244) |
| 2019年3月 | 済み | 50万 (69.0万の価値となる) | 1506万 | 227万 | -19.0万 (38.08％) | -11ヶ月 | 2036年7月 (208) |
| 2019年7月 | 済み | 50万 (67.3万の価値となる) | 1491万 | 211万 | -17.3万 (34.75％) | -1年 | 2035年7月 (192) |
| 2019年8月 | 済み | 月々増額 ¥57,000→¥70,000 | 1458万 | 178万 | -32.4万 (--.--％) | -3年4ヶ月 | 2032年3月 (151) |
| 2019年9月 | 済み | 51万 (62.4万の価値となる) | 1446万 | 163万 | -12.4万 (24.86％) | -9ヶ月 | 2031年6月 (141) |
| 2020年7月 | 済み | 100万 (120.8万の価値となる) | 1420万 | 140万 | -20.8万 (20.82％) | -1年4ヶ月 | 2030年2月 (115) |
| 2020年8月 | 済み | 50万 (55.0万の価値となる) | 1415万 | 135万 | -5.0万 (10.14％) | -8ヶ月 | 2029年6月 (106) |
| 2021年1月 | 済み | 51万 (悲しくなるから 計算しない。) | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | -8ヶ月 | 2028年10月 (93) |
| 2021年2月 | 済み | 51万 (悲しくなるから 計算しない。) | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | -8ヶ月 | 2028年2月 (84) |
| 2021年5月 | 済み | 90万 (悲しくなるから 計算しない。) | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | -1年2ヶ月 | 2026年12月 (67) |
| 2021年8月 | 済み | 60万 (悲しくなるから 計算しない。) | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | -9ヶ月 | 2026年3月 (55) |
| 2021年11月 | 済み | 60万 (悲しくなるから 計算しない。) | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | -9ヶ月 | 2025年6月 (46) |
| 2022年1月 | 済み | 61万 (悲しくなるから 計算しない。) | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | -9ヶ月 | 2024年8月 (32) |
| 2022年5月 | 済み | 50万 返済額軽減型 | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | 返済額軽減型 CF1.9万円改善 | 2024年8月 (27) |
| 2022年12月 | 済み | 50万 返済額軽減型 | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 考ｴﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 気ﾆｼﾅｲ | 悲ｼｸﾅﾙｶﾗ 計算ｼﾅｲ | 返済額軽減型 CF2.6万円改善 | 2024年8月 (20) |
| 2023年03月 | 完済 | 完済 | 完済 | 完済 | 完済 | 完済 | 完済 |
| (借換) 2024年01月 | 1320万 | 1477万 | 157万 | 2044年 | |||
| 20xx年xx月 |
