2024年4月24日水曜日

所有物件009(東京都板橋区)

 

完済目標

  • ガン団信100 は いっぱいあるので、一般

スペック


場所広さ@物件価格借入期間月額収入年額収入PER
東京都板橋区19xx/xx30.00㎡2300万円35年9.5万円114.0万円20.17


※PER = 物件価格÷物件の年間家賃
マンションの価格が賃料の何倍になるか

Update
家賃

管理費

積立金

委託管理費
①-(②+③+④)
☆月額収入
固定資産税(☆x12÷@)
実質利回り
銀行金利イールドギャップ
2024年04月950009664
(9300
+100
+264)
80703300739663.85%1.60%2.25%


繰り上げ返済履歴


支払い開始日元金繰り上げ返済支払い総額利息総額利息圧縮期間圧縮支払い終了日(残)
2024年06月2300万 ---3000万700万------2059年05月
(xxx)
支払い開始日元金繰り上げ返済支払い総額利息利息圧縮期間圧縮支払い終了日

2024年4月20日土曜日

繰上返済期(積極的繰上返済/返済額軽減型2024)

備忘録

なんとなく余ったお金を、投資信託に突っ込んでいたけど、売却益に20%課税されるので、繰上返済の方がお得なんじゃと思った。


NISAは全力で行くが、課税口座には積極的にやらないと思った。


繰り上げ返済に回そうと思った。
目標 +10万 まる


■今一度、なぜ投資信託に預けていたかの目的を再検討

投資信託に預けている目的はキャピタルゲインではなく
物件一括購入のための貯蓄が目的。
なのでマイナスにならなければ良い

Cash  is KING


(再開中)ちょい繰り上げ返済 -物件004



2024年4月7日日曜日

所有物件まとめ

2016年(1) - 不動産投資スタート、繰上返済期
2017年(0) - 繰上返済期(期間短縮)
2018年(0) - 繰上返済期(期間短縮)
2019年(1) - タイムレバレッジ期(生命保険代わり、熟成用)
2020年(1) - タイムレバレッジ期(次の繰上返済用)
2021年(1) - タイムレバレッジ期
2022年(4) - 資産拡大期(健康リスクや信用リスクに気づいた)(完済1)
2023年(0) - 貯蓄期(日銀総裁交代 > 金利注目 > 3-5年後を見据え頭金貯蓄 > NISA)
      法人化を検討 > 断念
2024年(1) - 繰上返済期(積極的繰上返済/返済額軽減型2024)


基本、期間短縮型。
残り、10年を切ったら返済額軽減型にシフトし、キャッシュフローを改善させる
もしくは、次の繰上返済用物件へ。

  1. 返済額軽減 (キャッシュフローをプラスにする)
    • 収支が変動した場合のリスクへのヘッジ
      • 金利の上昇
      • 家賃の下落
      • 修繕/管理費の値上げ
    • 団信の最大限の利用
    • 返済比率を下げる

  2. 期間短縮
    • 融資枠を広げたくなったら

未来の総額を減らすより、今のキャッシュフローを増やす
 > であれば、金利の高い順からで良さそうかな?
 > 一番、キャッシュフローが出るのであれば、期間の短いやつ?
 > いづれにしろ再シュミレーションだな。


繰り上げ返済、金利変動気を付けろ!!

#借入日
賃料(支払)
物件価格
(借入金額)
当初完済日
(融資期間)
完済予定日
実質利回り銀行金利イールド
ギャップ
完全CF
Note
自宅2002年07月1840/-
(1470)
2037年
(35年)
2042年----金利低いので
長いお付き合い
001
豊島
2024年1月
7.5(6.2)
1290
(1320)
2044年
(20年)
2044年
5.661.15
(借換1)
4.51-4000熟成用
(ガン100)
002
豊島
2023年05月
7.6(4.9)
1730
(1720)
2058年
(35年)
2058年4.271.55
(借換1)
2.72+6500熟成用
(一般)
003
板橋
2024年01月
6.5(4.4)
1230
(930)
2044年
(20年)
2044年4.621.15
(借換1)

3.47+1000熟成用
(ガン100)
004
横浜
2021年11月
6.5(5.2)
1420
(1450)
2052年
(31年)
2052年4.162.052.11-7000ちょい繰返用
(ガン100)
005
目黒
2024年01月
7.6(4.1)
1490
(1130)
2051年
(27年)
2051年4.911.15
(借換1)
3.76+17000熟成用
(ガン100)
006
2024年04月
9.5(5.6)
2140
(1700)
2054年
(30年)
2054年4.001.15
(借換1)
2.95+11700熟成用
(ガン100)
007
江東
2022年09月
10.0(8.2)
2220
(2260)
2053年
(31年)
2053年
4.401.852.55-6300熟成用
(ガン100)
008
文京
2024年01月
9.2(6.2)
2240
(1890)
2054年
(30年)
2054年
3.921.15
(借換1)
2.77+5000熟成用
(ガン100)
009
板橋
2024年04月
9.5(7.2)
2300
(2290)
2054年
(35年)
2059年3.861.602.26-5000熟成用
(一般)
010
Total
+18900


JP  3 /9
CA 3 /9
NI 9 /3
GA 10 /4
RE 11 /5

SO 3 /9
OR 3 /9
AE 3 /9

2024年3月28日木曜日

銀行 円 金利 普通預金 1か月定期預金 調べてみた。2024/春

各銀行、普通預金の金利を上げてきた。

ってことで、改めて調べてみた。


前回調べたのはこちら


2024/03/29 現在

Type銀行名普通預金2週間-定期1か月-定期
メガバンクUFJ銀行0.020%なし0.025%
メガバンクりそな銀行0.020%なし0.025%
ローカルきらぼし銀行0.020%なし0.025%
ネットUI銀行0.100%なし0.120%
6ヶ月
0.300%
ネット新生銀行
(全ステージ)
0.030%(50万以上)
0.030%
(30万以上)
0.050%
ネット新生銀行
(ダイヤモンド)
0.150%同上同上
ネット住信SBIネット銀行0.020%なし0.030%
ネット住信SBIネット銀行
(ハイブリッド預金)
0.030%なし同上
ネットイオン銀行
(シルバー)
0.030%なし0.010%
ネットイオン銀行
(ゴールド)
0.050%なし0.010%
ネットイオン銀行
(プラチナ)
0.100%なし0.010%
ネットオリックス銀行0.010%(50万以上)
0.070%
なし
ネットあおぞら銀行
BANK支店
0.200%なしなし
ネットソニー銀行0.020%なし0.025%
ネット楽天銀行
(マネーブリッジ利用)
更新まだ
0.100%0.02%0.020%
ネットスター銀行0.001%(1週間/10万以上)
0.050%
0.002%
ネットスター銀行
(給与受取)
0.250%同上同上
ネットスルガ銀行
(毎月作業が必要)
0.020%なし0.125%
6ヶ月
0.025%
ネットじぶん銀行
(私の場合)
0.230%なし0.030%
ネットじぶん銀行
(MAX)
0.330%同上同上
メガバンク三井住友銀行
0.020%なし0.025%
ネット大和ネクスト銀行
0.020%なし0.050%


1か月-定期  - 0.025%    49,000円 で 1円
1か月-定期  - 0.025%    98,000円 で 2円
1か月-定期  - 0.025%  146,000円 で 3円
1か月-定期  - 0.025%  195,000円 で 4円
1か月-定期  - 0.025%  244,000円 で 5円
1か月-定期  - 0.025%  292,000円 で 6円

1か月-定期  - 0.010%  120,100円 で 1円

1か月-定期  - 0.002%  608,340円 で 1円




6か月-定期  - 0.002%  100,000円 で 1円 -UFJ、きらぼし
3か月-定期  - 0.020%    40,000円 で 2円 
3か月-定期  - 0.025%    32,000円 で 2円 



残念ながら、メガバンク、都市銀行 惨敗

あっでも、金利が下がったってことは、貸越の金利も下がったって事か。
貸越狙いであれば、メガバンク、都市銀行、有能。

銀行からの貸越についての考察



2024年1月19日金曜日

(再開中)ちょい繰り上げ返済 -物件004

所有物件004(504/61) 

こちらの物件が、小額から繰上返済できるので、
自宅の返済より金利の高いこちらを優先する

差額 ÷ 返済額 × 100 = XX.xx%


繰上返済

10000円程度の繰上返済では、金額を満たしていないらしく
”期間短縮”を選ぶことができなかった
”毎月の返済額を減らす”のみの選択が可能
(※月々の返済額を上回る必要があるんだろうな)

SBI(翌日反映)とは異なり、即時反映された


2024 再開

これは素晴らしい。いいこと聞いた。

ソニー銀行繰上返済Tips

https://www.aobayuki.com/entry/fudousan/sonybank-kuriage
http://www.nano-office.com/sonybank/shougaku-kuriage.htm
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/152537/res/201-300/

30日の月は翌日
31日の月は同日


少額の繰上返済は、すぐに行わず、31日を挟まない月まで待って、わざと日割りにして繰り上げた方がお得です。

具体的には、2月、4月、6月、9月、11月の返済日翌日に繰上返済を行うのがお得です。


なお、繰上返済を毎月行う方は、 

■1月、3月、5月、7月、8月、10月、12月は、  

約定返済日が平日の場合は、約定返済後、当日中に、

約定返済日が土日祝日の場合は、返済日がずれる前の元々の日に、


■2月、4月、6月、9月、11月は、

約定返済日の翌日に、繰上返済を行うとお得です。

 

2024

日付返済額圧縮額差額コメント
TotalAAA,AAA円XXX,XXX円YY,YYY円NN.NN%AAA,AAA円が、XXX,XXX円の価値となった。
後期TotalAA,AAA
XX,XXX円YY,YYY
NN.NN%AA,AAA円が、XX,XXX円の価値となった。
12/27aaaaa円xxxxx円
(yy*残335回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
11/28aaaaa円xxxxx円
(yy*残336回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
10/27aaaaa円xxxxx円
(yy*残337回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
9/28aaaaa円xxxxx円
(yy*残338回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
8/27aaaaa円xxxxx円
(yy*残339回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
7/27aaaaa円xxxxx円
(yy*残340回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
前期TotalAA,AAA
XX,XXX円YY,YYY
NN.NN%AA,AAA円が、XX,XXX円の価値となった。
6/28aaaaa円xxxxx円
(yy*残341回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
5/27aaaaa円xxxxx円
(yy*残342回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
4/28aaaaa円xxxxx円
(yy*残343回)
yyyy円nn.nn%残りnnn回分の返済を1回あたりyy円圧縮、
x.x万円が、x.x万円の価値となった。
3/2728592円37950円
(110*残344回)
9358円32.73%残り344回分の返済を1回あたり110円圧縮、
2.8万円が、3.8万円の価値となった。
2/28163698円216596円
(626*残345回)
52898円32.31%残り345回分の返済を1回あたり626円圧縮、
16.3万円が、21.6万円の価値となった。
1/2937656円47886円
(138*残346回)
10230円27.17%残り346回分の返済を1回あたり138円圧縮、
3.7万円が、4.7万円の価値となった。

2022

日付返済額圧縮額差額コメント
Totalxx,xxx円xx,xxxxx,xxxxx.xx%xx,xxx円が、xx,xxx円の価値となった。
諸事情により一旦休止
3/xxaaaaa円bbbbb円(nn*368)xxxx円xx.xx%残り368回分の返済を1回あたりnn円圧縮、
aaaaa円が、bbbbb円の価値となった。
2/28----休日のため当日に処理できず、スキップ
1/2713791円18130円(49*370)4339円
31.46%残り370回分の返済を1回あたり49円圧縮、
13791円が、18130円の価値となった。
2021
12/27
20939円27454円(74*371)6515円
31.11%残り371回分の返済を1回あたり74円圧縮、
20939円が、27454円の価値となった。