2024年11月2日土曜日

2024年11月1日 が設立記念日となりました。

妻を社長に...。を目指して -妻社- -まねもろ-


ようやく、ブログタイトル通り、妻を社長にして法人作りました。

全ては、この言葉から始まったのだと思う


会社に雇われている人は、稼いだ収入から税金を引かれ、残ったお金で生活をやりくりする。

一方「会社」は収入を得たら、そこから経費を差し引き、残ったお金に税金が課される。  

出展: 金持ち父さん貧乏父さん


経営者 収入 - 経費 - 税金 = 手取り > 自由に使えるお金

労働者 収入 - 税金 = 手取り - 経費 > 自由に使えるお金 

こんな計算式だったと思う、それは、お金残るよなと思った。

そして、サラリーマンの僕で実現できるものは何だろうと考え、
不動産のセミナーに参加した。

そこで、この本と出会い、この方法だ!!と確信した。

妻を社長にしてワンルーム経営

それから、半年ぐらい吟味して、2016年11月 初の物件購入となる。

構想から、9年、10年弱ぐらいですかね。


始めたころは、5棟10室の事業規模でなければ、法人化できないと思っていたので、
法人化するには、1年、1戸のペース増やし、
10戸になるのは10年後かなと漠然に思っていたのですが、ようやく形に出来ました。


思い立ってからは、まずは僕自身が会社の仕組みを知らないといけないので、
自分自身で「会社とは、会社運営とは、経営者とは、」といった感じの事の知識を蓄えました。


同時に、10年後の「妻の協力」が必要だと考えていました。
10年後いきなり「社長やってくれる?」と言っても拒否反応しかないと思ったので、
それまでに、会社運営に慣れてもらう必要があると考えました。
そして誰にも言わず、少しずつ、知られない様に「経営者とは」の教育をしてきました。


1つ目。

まずは、手始めに経営者というものがどのようなものであるか、体現してもらうために
僕自身がUber Eats を始めました。
(すぐに個人事業を名乗れるのがこれだ!!と思ったので。) 

実際楽しかったので、妻にも伝えると、妻も乗ってくれて、妻も始めました。
何よりもまず、時間に縛られない、休みたいときに休めるというのが大きかったみたいで
今でも楽しく続けてくれて、レジェンドの域に達しているようです。
(10000 配達を超えると、レジェンドと呼ばれるらしいです。)


2つ目。

税金関連。これも、今までやっていない人からすると、ハードルが高いイベントですね。

Uber Eats で 個人事業主となったので、確定申告をしなければなりません。
おかげで、収入、経費、所得の意味を学び、社会保険料の決まり方、
ふるさと納税やidecoでの所得の圧縮の方法、などなど、
僕も一緒になって、少しずつ学んでいきました。

(※その後、Uber Eats が、物件選びにおいての最高のパートナーになるのはこの時は知る由もなかった…。)


税金の仕組みを理解することで、裕福層が裕福層である所以や、知識がお金を守ることを切に学びました。


3つ目。

10年前から、会社やるよ、いつかやるよと宣言をしつつ、
経費や、税金の話、税金の仕組みなど、日常生活の会話にも盛り込みました。

結果、法人化を決め、社長をやってくれる?と聞いても時には、
「いいよ、何もしなくていいんだよね」とすんなり? 引き受けてくれました。


僕の好き勝手な人生についてきてくれている妻に感謝です。


重要なのは、これから、これから。

ブログタイトル変えるかな。


妻を社長に...した。 -妻社- -まねもろ-

2024年9月30日月曜日

所有物件010(東京都練馬区)

 

完済目標

  • ガン団信100 は いっぱいあるので、一般

スペック
  • 祝 10戸目。これで堂々と事業規模と言える。でも、毎年マイナスだから、青色申告特別控除ってあまり使ったことないんだよね。
  • 融資枠MAXなので、個人では最後の物件になりそうかな。

場所広さ@物件価格借入期間月額収入年額収入PER
東京都練馬区2004/0623.10㎡1930万円35年7.3万円87.6万円20.17


※PER = 物件価格÷物件の年間家賃
マンションの価格が賃料の何倍になるか

Update
家賃

管理費

積立金

委託管理費
①-(②+③+④)
☆月額収入
固定資産税(☆x12÷@)
実質利回り
銀行金利イールドギャップ
2024年09月730006120 41503300739663.69%1.60%2.09%


繰り上げ返済履歴


支払い開始日元金繰り上げ返済支払い総額利息総額利息圧縮期間圧縮支払い終了日(残)
2024年09月万 ---2445万515万------2059年10月
(xxx)
支払い開始日元金繰り上げ返済支払い総額利息利息圧縮期間圧縮支払い終了日

2024年9月27日金曜日

(休止中)ちょい繰り上げ返済 -物件004

所有物件004(504/61) 

こちらの物件が、小額から繰上返済できるので、
自宅の返済より金利の高いこちらを優先する

差額 ÷ 返済額 × 100 = XX.xx%


繰上返済

10000円程度の繰上返済では、金額を満たしていないらしく
”期間短縮”を選ぶことができなかった
”毎月の返済額を減らす”のみの選択が可能
(※月々の返済額を上回る必要があるんだろうな)

SBI(翌日反映)とは異なり、即時反映された


2024 再開

これは素晴らしい。いいこと聞いた。

ソニー銀行繰上返済Tips

https://www.aobayuki.com/entry/fudousan/sonybank-kuriage
http://www.nano-office.com/sonybank/shougaku-kuriage.htm
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/152537/res/201-300/

30日の月は翌日
31日の月は同日


少額の繰上返済は、すぐに行わず、31日を挟まない月まで待って、わざと日割りにして繰り上げた方がお得です。

具体的には、2月、4月、6月、9月、11月の返済日翌日に繰上返済を行うのがお得です。


なお、繰上返済を毎月行う方は、 

■1月、3月、5月、7月、8月、10月、12月は、  

約定返済日が平日の場合は、約定返済後、当日中に、

約定返済日が土日祝日の場合は、返済日がずれる前の元々の日に、


■2月、4月、6月、9月、11月は、

約定返済日の翌日に、繰上返済を行うとお得です。

 

2024

日付①返済額②圧縮額①-②コメント
2024
Total
659,876円867,612円
207,736円31.48%65.9万円が86.7円の価値となる。
後期
Total
83,036
108,211円25,175
30.31%8.3万円が10.8円の価値となる。
12/27aa,aaa円xx,xxx円
(yy*残334)
y,yyy円nn.nn%休止
11/28aa,aaa円xx,xxx円
(yy*残335)
y,yyy円nn.nn%休止
10/27aa,aaa円xx,xxx円
(yy*残336)
y,yyy円nn.nn%休止
9/2720,440円26,960円
(80*残337)
6,520
31.90%残り337回の返済を
1回あたり、80円の圧縮、
2.0万円が、2.7万円の価値となる。
8/2731,360円40,898円
(121*残338)
9,538円30.41%残り338回の返済を
1回あたり、121円の圧縮、
3.1万円が、4.1万円の価値となる。
7/2731,236円40,353円
(116*残339
+1029(次月圧縮))
9,117円25.89%残り339回の返済を
1回あたり、116円の圧縮、
3.1万円が、4.0万円の価値となる。
前期
Total
576,840759,401円182,561円31.64%57.6万円が、75.9万円の価値となる。
6/2886,479円114,245円
(332*残340
+1365(次月圧縮))
27,766円32.10%残り340回の返済を
1回あたり、332円の圧縮、
8.6万円が、11.4万円の価値となる。
5/27231,541円304,854円
(894*残341)
73,313円31.66%残り341回の返済を
1回あたり、894円の圧縮、
23.1万円が、30.4万円の価値となる。
4/3028,874円37,790円
(103*残342
+2564(次月圧縮))
8,916円30.87%残り342回の返済を
1回あたり、103円の圧縮、
2.8万円が、3.7万円の価値となる。
3/2728,592円37,730円
(110*残343)
9,138円31.96%残り343回の返済を
1回あたり、110円の圧縮、
2.8万円が、3.7万円の価値となる。
2/28163,698円217,172円
(626*残344
+1828(次月圧縮))
53,474円32.66%残り344回の返済を
1回あたり、626円の圧縮、
16.3万円が、21.7万円の価値となる。
1/2937,656円47,610円
(138*残345)
9,954円26.43%残り345回の返済を
1回あたり、138円の圧縮、
3.7万円が、4.7万円の価値となる。

差額 ÷ 返済額 × 100 = XX.xx%


2022

日付返済額圧縮額差額コメント
Totalxx,xxx円xx,xxxxx,xxxxx.xx%xx,xxx円が、xx,xxx円の価値となった。
諸事情により一旦休止
3/xxaa,aaa円bb,bbb円(nn*368)xxxx円xx.xx%残り368回分の返済を1回あたりnn円圧縮、
x.x万が、x.x万の価値となった。
2/28----休日のため当日に処理できず、スキップ
1/2713,791円18,130円(49*370)4339円
31.46%残り370回分の返済を1回あたり49円圧縮、
1.3万円が、1.8万円の価値となった。
2021
12/27
20,939円27,454円(74*371)6515円
31.11%残り371回分の返済を1回あたり74円圧縮、
2.1万円が、2.7万円の価値となった。

2024年8月26日月曜日

妻を社長に 始動 2024

今まで法人化のため、YouTubeで勉強してきた。

ようやく、めどが着いたので動こうと思う。

ただ、法人化するまでの動画や解説はあるが、会社を作ってからの作業を開設している記事があまり見当たらない。

なので、メモしていこうと思う。

法人を作るまでは色々な解説があるので省略。

■前提条件

  • 個人所有の不動産を管理するための法人を設立
  • 株式会社
  • 資本金は 300万 > 90万 > 500万 にした。
  • 妻を代表にする

■重要なのは、会社名決め。

  • 会社名
  • 株式会社? 合同会社?
  • 資本金は?
    • 資本金の額によって、費用が異なる
  • 役員報酬は?
    • 月額4.5万に抑えるのがよい。
      • 社会保険、報酬月額6.8万以下、1等級最安
      • 給与所得控除55万
  • 社会保険
  • セーフティー共済
  • 役員社宅制度
  • 生命保険
  • 規定
    • 出張規定
    • 役員社宅
■いま、調べているところ
  • 給与明細ってどう描くんだろう。役員報酬
  • 源泉徴収はしなくても良いのかな?
  • 社会保険関連は?、法定福利費にすると仕分けが楽?


https://note.com/wasabionrice/

2024年8月22日木曜日

火災保険の支払い方法について学んだ。(5年契約 / 年間払い(長期年払い)

火災保険の支払い方法について、学んだ。


今まで、
1年契約 / 一括払い
5年契約 / 一括払い
しか、知らなかったのだが、

5年契約 / 年間払い (長期年払い) というのもできるらしい。

おそらく、5年契約 / 一括払い よりは高く、1年契約 / 一括払いよりは安くなるのだろう。

この方法であれば、支出の平均化や
確定申告も、”前払費用 / 期間によって按分” とかせずにもっとシンプルにできる

一括払いにくらべて一度にキャッシュアウトする金額が約1/5になるので、手元資金が楽

法人化‐再検討 2024


家賃収入を法人化すべき基準は?メリット・デメリットや手続きを解説


マンション経営者が法人化すべき基準は?メリット・デメリットや手続きを解説


アパート経営者が法人化すべき基準は?メリット・デメリットや手続きを解説




2024年4月24日水曜日

所有物件009(東京都板橋区)

 

完済目標

  • ガン団信100 は いっぱいあるので、一般

スペック


場所広さ@物件価格借入期間月額収入年額収入PER
東京都板橋区19xx/xx30.00㎡2300万円35年9.5万円114.0万円20.17


※PER = 物件価格÷物件の年間家賃
マンションの価格が賃料の何倍になるか

Update
家賃

管理費

積立金

委託管理費
①-(②+③+④)
☆月額収入
固定資産税(☆x12÷@)
実質利回り
銀行金利イールドギャップ
2024年04月950009664
(9300
+100
+264)
80703300739663.85%1.60%2.25%


繰り上げ返済履歴


支払い開始日元金繰り上げ返済支払い総額利息総額利息圧縮期間圧縮支払い終了日(残)
2024年06月2300万 ---3000万700万------2059年05月
(xxx)
支払い開始日元金繰り上げ返済支払い総額利息利息圧縮期間圧縮支払い終了日

2024年4月20日土曜日

繰上返済期(積極的繰上返済/返済額軽減型2024)

備忘録


なんとなく余ったお金を、投資信託に突っ込んでいたけど、
売却益に20%課税されるので、繰上返済の方がお得だなと改めて実感した。

NISAは全力で行くが、課税口座には積極的にやらないと思った。


繰り上げ返済に回そうと思った。
目標 +10万 まる


■今一度、なぜ投資信託に預けていたかの目的を再考。

投資信託に預けている目的はキャピタルゲインではなく
物件一括購入のための貯蓄が目的。
なのでマイナスにならなければ良い

Cash  is KING


(再開中)ちょい繰り上げ返済 -物件004