2025年7月26日土曜日
2025年6月27日金曜日
ちょい繰り上げ返済 -物件007
こちらの物件が、小額から繰上返済できるので、
自宅の返済より金利の高いこちらを優先する
差額 ÷ 返済額 × 100 = XX.xx%
繰上返済
10000円程度の繰上返済では、金額を満たしていないらしく
”期間短縮”を選ぶことができなかった
”毎月の返済額を減らす”のみの選択が可能
(※月々の返済額を上回る必要があるんだろうな)
SBI(翌日反映)とは異なり、即時反映された
2024 再開
これは素晴らしい。いいこと聞いた。
ソニー銀行繰上返済Tips
https://www.aobayuki.com/entry/fudousan/sonybank-kuriage
http://www.nano-office.com/sonybank/shougaku-kuriage.htm
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/152537/res/201-300/
30日の月は翌日
31日の月は同日
少額の繰上返済は、すぐに行わず、３１日を挟まない月まで待って、わざと日割りにして繰り上げた方がお得です。
具体的には、２月、４月、６月、９月、１１月の返済日翌日に繰上返済を行うのがお得です。
なお、繰上返済を毎月行う方は、
■１月、３月、５月、７月、８月、１０月、１２月は、
約定返済日が平日の場合は、約定返済後、当日中に、
約定返済日が土日祝日の場合は、返済日がずれる前の元々の日に、
■２月、４月、６月、９月、１１月は、
約定返済日の翌日に、繰上返済を行うとお得です。
2025
| 日付 | ①返済額 | ②圧縮額 | ③差額 ①-② | ％ | コメント |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 Total | AAA,AAA円 | XXX,XXX円 | YY,YYY円 | NN.NN％ | XX.x万円がXX.x万円の価値となる。 |
| 後期 Total | AA,AAA円 | XX,XXX円 | YY,YYY円 | NN.NN％ | XX.x万円がXX.x万円の価値となる。 |
| 12/27 | aa,aaa円 | xx,xxx円 (yy*残334) | y,yyy円 | nn.nn% | 残り334回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。 |
| 11/28 | aa,aaa円 | xx,xxx円 (yy*残335) | y,yyy円 | nn.nn% | 残り335回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。 |
| 10/28 | aa,aaa円 | xx,xxx円 (yy*残336) | y,yyy円 | nn.nn% | 残り336回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。 |
| 9/28 | aa,aaa円 | xx,xxx円 (yy*残337) | y,yyy円 | nn.nn% | 残り337回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。 |
| 8/27 | aa,aaa円 | xx,xxx円 (yy*残338) | y,yyy円 | nn.nn% | 残り338回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。 |
| 7/27 | 58,920円 | 80,682円 (239*残339) | 21,762円 | 36.93% | 残り339回の返済を 1回あたり、239円の圧縮、 5.9万円が、8.0万円の価値となる。 |
| 7/26 (特別返済) | 600,000円 | 778,005円 (2295*残339) | 178,005円 | 29.67% | 残り339回の返済を 1回あたり、2295円の圧縮、 60.0万円が、77.8万円の価値となる。 |
| 前期 Total | 100,514円 | 135,601円 | 35,087円 | 34.90％ | 10.0万円が13.5万円の価値となる。 |
| 6/28 | 16,603円 | 22,847円 (67*残340) | 6,244円 | 37.61% | 残り340回の返済を 1回あたり、67円の圧縮、 1.6万円が、2.2万円の価値となる。 |
| 5/27 | 18,377円 | 24,966円 (yy*残341) | 6,589円 | 35.85% | 残り341回の返済を 1回あたり、73円の圧縮、 1.8万円が、2.5万円の価値となる。 |
| 4/28 | 16,470円 | 20,580円 (60*残342) | 4,110円 | 24.89% | 残り342回の返済を 1回あたり、60円の圧縮、 1.6万円が、2.0万円の価値となる。 |
| 3/27 | 16,404円 | 22,704円 (66*残343) | 6,300円 | 38.41% | 残り343回の返済を 1回あたり、66円の圧縮、 1.6万円が、2.2万円の価値となる。 |
| 2/28 | 16,385円 | 22,360円 (65*残344) | 5,975円 | 36.46% | 残り344回の返済を 1回あたり、65円の圧縮、 1.6万円が、2.2万円の価値となる。 |
| 1/27 | 16,275円 | 22,144円 (64*残345) | 5,869円 | 36.06% | 残り345回の返済を 1回あたり、64円の圧縮、 1.6万円が、2.2万円の価値となる。 |
③差額 ÷ ①返済額 × 100 = XX.xx%
2024
| 日付 | ①返済額 | ②圧縮額 | ①-② | ％ | コメント |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 Total | 62,128円 | 82,969円 | 20,841円 | 33.54％ | 6.2万円が8.2万円の価値となる。 |
| 後期 Total | 62,128円 | 82,969円 | 20,841円 | 33.54％ | 6.2万円が8.2万円の価値となる。 |
| 12/27 | 17,279円 | 23,528円 (68*残346) | 6,249円 | 36.16% | 残り346回の返済を 1回あたり、68円の圧縮、 1.7万円が、2.3万円の価値となる。 |
| 11/28 | 17,739円 | 24,012円 (69*残347) | 6,273円 | 35.36% | 残り347回の返済を 1回あたり、69円の圧縮、 1.7万円が、2.4万円の価値となる。 |
| 10/28 | 27,110円 | 35,429円 (100*残349) | 8,319円 | 30.69% | 残り348回の返済を 1回あたり、100円の圧縮、 2.7万円が、3.5万円の価値となる。 |
差額 ÷ 返済額 × 100 = XX.xx%
2025年1月26日日曜日
所有物件まとめ
2016年(1) - 不動産投資スタート、繰上返済期
2017年(0) - 繰上返済期(期間短縮)
2018年(0) - 繰上返済期(期間短縮)
2019年(1) - タイムレバレッジ期(生命保険代わり、熟成用)
2020年(1) - タイムレバレッジ期(次の繰上返済用)
2021年(1) - タイムレバレッジ期
2022年(4) - 資産拡大期(健康リスクや信用リスクに気づいた)(完済1)
2023年(0) - 貯蓄期(日銀総裁交代 > 金利注目 > 3-5年後を見据え頭金貯蓄 > NISA)
法人化を検討 > 断念
2024年(1) - 繰上返済期(積極的繰上返済/返済額軽減型2024)
- 返済額軽減 (キャッシュフローをプラスにする)
- 収支が変動した場合のリスクへのヘッジ
- 金利の上昇
- 家賃の下落
- 修繕/管理費の値上げ
- 団信の最大限の利用
- 返済比率を下げる
- 期間短縮
- 融資枠を広げたくなったら
未来の総額を減らすより、今のキャッシュフローを増やす
> であれば、金利の高い順からで良さそうかな?
> 一番、キャッシュフローが出るのであれば、期間の短いやつ?
> いづれにしろ再シュミレーションだな。
繰り上げ返済、金利変動気を付けろ!!
| # | 借入日 賃料(支払) | 物件価格 (借入金額) | 当初完済日 (融資期間) | 完済予定日 | 実質利回り | 銀行金利 | イールド ギャップ | 完全CF 個人手残り(CF) | Note |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 自宅 | 2002年07月 | 1840/- (1470) | 2037年 (35年) | 2042年 | - | - | - | - | 金利低いので 長いお付き合い |
| 001 豊島 | 2024年1月 7.5(6.2) | 1290 (1320) | 2044年 (20年) | 2044年 | 5.66 | 1.15 (借換1) | 4.51 | -8300 | 熟成用 (ガン100) |
| 002 豊島 | 2023年05月 7.6(4.9) | 1730 (1720) | 2058年 (35年) | 2058年 | 4.27 | 1.95 (25.04) (借換1) | 2.32 | +3000 | 熟成用 (一般) |
| 003 板橋 | 2024年01月 6.5(4.4) | 1230 (930) | 2044年 (20年) | 2044年 | 4.62 | 1.15 (借換1) | 3.47 | +1000 | 熟成用 (ガン100) |
| 004 横浜 | 2021年11月 6.5(5.2) | 1420 (1450) | 2052年 (31年) | 2052年 | 4.16 | 2.05 | 2.11 | -6500 | 熟成用 (ガン100) |
| 005 目黒 | 2024年01月 7.6(4.1) | 1490 (1130) | 2051年 (27年) | 2051年 | 4.91 | 1.15 (借換1) | 3.76 | +11000 | 熟成用 (ガン100) |
| 006 港 | 2024年04月 9.5(5.6) | 2140 (1700) | 2054年 (30年) | 2054年 | 4.00 | 1.15 (借換1) | 2.95 | +7500 | 熟成用 (ガン100) |
| 007 江東 | 2022年09月 10.0(8.3) | 2220 (2260) | 2053年 (31年) | 2053年 | 4.40 | 2.27 | 2.13 | -21000 | ちょい繰返用 (ガン100) |
| 008 文京 | 2024年01月 9.2(6.2) | 2240 (1890) | 2054年 (30年) | 2054年 | 3.92 | 1.15 (借換1) | 2.77 | -2000 | 熟成用 (ガン100) |
| 009 板橋 | 2024年04月 9.5(7.2) | 2300 (2290) | 2059年 (35年) | 2059年 | 3.86 | 1.75 (25.01) | 2.11 | -9000 | 熟成用 (一般) |
| 010 練馬 | 2024年09月 7.3(5.9) | 1930 (1880) | 2059年 (35年) | 2059年 | 3.79 | 1.75 (25.01) | 2.04 | -7000 | 熟成用 (一般) |
| Total | -29400 | ||||||||
JP 3 /9
CA 3 /9
NI 9 /3
GA 10 /4
RE 11 /5
SO 3 /9
OR 3 /9
AE 3 /9
2025年1月11日土曜日
銀行 円 金利 普通預金 1か月定期預金 調べてみた。2025年1月
各銀行、普通預金の金利を上げてきた。
ってことで、改めて調べてみた。
前回調べたのはこちら
2024/11/3 Update
- GMOハビト支店 普通預金 0.40% (100万円まで) < 早速申し込んでみた。
https://hbto.jp/vesnqH < 口座開設 - SBI新生銀行の 3か月円定期 0.55% (30万円から)
2025/1/11 Update
0.3% 8000円 3か月 6円
0.6% 2000円 6か月 6円
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