妻を社長に...。した。-妻社- -まねもろ-

まねーについてのもろもろ。
不動産投資、資産運用、税金、ポイント、とか

Rule#0 節税、納税、繰上返済。
Rule#1 勝つことより負けない事。
Rule#2 ギャンブルではなく、投資。
Rule#3 キャピタルゲインよりインカムゲイン。
Rule#4 感情を入れないようにルールを作る。
Rule#5 ルールを守る事。
Rule#6 感情に流されないよう、ルールを守れるように自動化させる。

2024年11月3日日曜日

銀行円金利普通預金 1か月定期預金調べてみた。2024秋

各銀行、普通預金の金利を上げてきた。
ってことで、改めて調べてみた。

前回調べたのはこちら

銀行円金利普通預金 1か月定期預金調べてみた。2020/春

2024/11/3 Update

GMOハビト支店普通預金 0.40% (100万円まで)　< 早速申し込んでみた。
https://hbto.jp/vesnqH 　< 口座開設
SBI新生銀行の 3か月円定期 0.55% (30万円から)

	2024/11/03	Update

Type	Name	補足/条件	普通預金	2週間短期	1か月定期	3か月定期	6か月定期	更新/確認日
メガ	三菱UFJ		0.100%	なし	0.125%	0.125％	0.125％	2024/09/02
メガ	りそな		0.100%	なし	0.125%	0.125％	0.125％	2024/11/03
メガ	三井住友		0.100%	なし	0.125%	0.125％	0.125％	2024/11/03
地銀	きらぼし		0.100%	なし	0.125%	0.125％	0.125％	2024/09/04
信金	滝野川信用金庫		0.100%	なし	0.125%	0.125％	0.125％	2024/11/03
net	UI		0.100%	なし	0.120%			2024/11/03
net	SBI新生	ダイヤ以外	0.110%	0.120% (50万以上)	0.250％ (30万以上)	0.550％ (30万以上)	0.150％ (30万以上)	2024/11/03
net	SBI新生	ダイヤモンド	0.300%	同上	同上	同上	同上	2024/11/03
net	住信SBIネット	普通預金	0.100%	なし	0.030%	0.050％	0.050％	2024/10/01
net	住信SBIネット	ハイブリッド預金	0.110%	なし	同上	同上	同上	2024/10/01
net	イオン	ブロンズ	0.100%	なし	0.150%	0.150%	0.250%	2024/11/03
net	イオン	シルバー	0.110%	なし	同上	同上	同上	2024/11/03
net	イオン	ゴールド	0.130%	なし	同上	同上	同上	2024/11/03
net	イオン	プラチナ	0.180%	なし	同上	同上	同上	2024/11/03
net	オリックス		0.020%	0.070% (50万以上)	なし	なし	0.030%	2024/08/13
net	あおぞら	BANK支店	0.200%	なし	なし	なし	0.200％	2024/08/13
net	ソニー		0.150%	なし	0.150%	0.050％	0.250％	2024/08/13
net	楽天	マネーブリッジ利用	0.100%	0.020%	0.020%	0.020%	0.020%	2024/08/13
net	東京スター		0.100%	0.120% (1週間/10万以上)	0.105%	0.105%	0.105%	2024/11/03
net	東京スター	条件1つ	0.400%	同上	同上	同上	同上	2024/11/03
net	東京スター	条件2つ	0.500%	同上	同上	同上	同上	2024/11/03
net	スルガ		0.100%	なし	0.125%	0.125%	0.125%	2024/09/04
net	じぶん		0.110%	なし	0.150%	0.150%	0.150%	2024/11/03
net	じぶん	私の場合	0.31%	同上	同上	同上	同上	2024/11/03
net	じぶん	MAX	0.410%	同上	同上	同上	同上	2024/11/03
net	大和ネクスト		0.100%	なし	0.150%	0.150%	0.150%	2024/09/02
net	GMOハビト支店	100万円まで	★0.40%	なし	0.100%	0.100%	0.130%	2024/11/03

0.3% 8000円 3か月 6円

0.6% 2000円 6か月 6円

残念ながら、メガバンク、都市銀行惨敗。

あっでも、金利が下がったってことは、貸越の金利も下がったって事か。
貸越狙いであれば、メガバンク、都市銀行、有能。

銀行からの貸越についての考察

2024年11月2日土曜日

2024年11月1日が創立記念日となりました。

妻を社長に...。を目指して -妻社- -まねもろ-

ようやく、ブログタイトル通り、妻を社長にして法人作りました。

全ては、この言葉から始まったのだと思う

会社に雇われている人は、稼いだ収入から税金を引かれ、残ったお金で生活をやりくりする。
一方「会社」は収入を得たら、そこから経費を差し引き、残ったお金に税金が課される。

出展: 金持ち父さん貧乏父さん

経営者　収入 - 経費 - 税金 = 手取り > 自由に使えるお金

労働者　収入 - 税金 = 手取り - 経費 > 自由に使えるお金

こんな計算式だったと思う、それは、お金残るよなと思った。

そして、サラリーマンの僕で実現できるものは何だろうと考え、
不動産のセミナーに参加した。

そこで、この本と出会い、この方法だ！！と確信した。

妻を社長にしてワンルーム経営

それから、半年ぐらい吟味して、2016年11月初の物件購入となる。

構想から、9年、10年弱ぐらいですかね。

始めたころは、5棟10室の事業規模でなければ、法人化できないと思っていたので、
法人化するには、1年、1戸のペース増やし、
10戸になるのは10年後かなと漠然に思っていたのですが、ようやく形に出来ました。

思い立ってからは、まずは僕自身が会社の仕組みを知らないといけないので、
自分自身で「会社とは、会社運営とは、経営者とは、」といった感じの事の知識を蓄えました。

同時に、10年後の「妻の協力」が必要だと考えていました。
10年後いきなり「社長やってくれる?」と言っても拒否反応しかないと思ったので、
それまでに、会社運営に慣れてもらう必要があると考えました。
そして誰にも言わず、少しずつ、知られない様に「経営者とは」の教育をしてきました。

1つ目。

まずは、手始めに経営者というものがどのようなものであるか、体現してもらうために
僕自身がUber Eats を始めました。
(すぐに個人事業を名乗れるのがこれだ！！と思ったので。)

実際楽しかったので、妻にも伝えると、妻も乗ってくれて、妻も始めました。
何よりもまず、時間に縛られない、休みたいときに休めるというのが大きかったみたいで
今でも楽しく続けてくれて、レジェンドの域に達しているようです。
(１００００配達を超えると、レジェンドと呼ばれるらしいです。)

2つ目。

税金関連。これも、今までやっていない人からすると、ハードルが高いイベントですね。

Uber Eats で個人事業主となったので、確定申告をしなければなりません。
おかげで、収入、経費、所得の意味を学び、社会保険料の決まり方、
ふるさと納税やidecoでの所得の圧縮の方法、などなど、
僕も一緒になって、少しずつ学んでいきました。

(※その後、Uber Eats が、物件選びにおいての最高のパートナーになるのはこの時は知る由もなかった…。)

税金の仕組みを理解することで、裕福層が裕福層である所以や、知識がお金を守ることを切に学びました。

3つ目。

10年前から、会社やるよ、いつかやるよと宣言をしつつ、
経費や、税金の話、税金の仕組みなど、日常生活の会話にも盛り込みました。

結果、法人化を決め、社長をやってくれる?と聞いても時には、
「いいよ、何もしなくていいんだよね」とすんなり? 引き受けてくれました。

僕の好き勝手な人生についてきてくれている妻に感謝です。

重要なのは、これから、これから。

ブログタイトル変えるかな。

妻を社長に...した。 -妻社- -まねもろ-

2024年10月28日月曜日

ちょい繰り上げ返済 -物件007

所有物件007(東京都江東区)

こちらの物件が、小額から繰上返済できるので、
自宅の返済より金利の高いこちらを優先する

差額 ÷ 返済額 × 100 = XX.xx%

繰上返済

10000円程度の繰上返済では、金額を満たしていないらしく
”期間短縮”を選ぶことができなかった
”毎月の返済額を減らす”のみの選択が可能
(※月々の返済額を上回る必要があるんだろうな)

SBI(翌日反映)とは異なり、即時反映された

2024 再開

これは素晴らしい。いいこと聞いた。

ソニー銀行繰上返済Tips

~~https://www.aobayuki.com/entry/fudousan/sonybank-kuriage~~
http://www.nano-office.com/sonybank/shougaku-kuriage.htm
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/152537/res/201-300/

30日の月は翌日
31日の月は同日

少額の繰上返済は、すぐに行わず、３１日を挟まない月まで待って、わざと日割りにして繰り上げた方がお得です。
具体的には、２月、４月、６月、９月、１１月の返済日翌日に繰上返済を行うのがお得です。

なお、繰上返済を毎月行う方は、
■１月、３月、５月、７月、８月、１０月、１２月は、
約定返済日が平日の場合は、約定返済後、当日中に、
約定返済日が土日祝日の場合は、返済日がずれる前の元々の日に、

■２月、４月、６月、９月、１１月は、
約定返済日の翌日に、繰上返済を行うとお得です。

2024

日付	①返済額	②圧縮額	①-②	％	コメント
2024 Total	AAA,AAA円	XXX,XXX円	YY,YYY円	NN.NN％	XX.x万円がXX.x万円の価値となる。
後期 Total	AA,AAA 円	XX,XXX円	YY,YYY 円	NN.NN％	XX.x万円がXX.x万円の価値となる。
12/27	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残346)	y,yyy円	nn.nn%	残り346回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
11/28	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残347)	y,yyy円	nn.nn%	残り347回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
10/28	27,110円	35,429円 (100*残349)	8,319円	30.69%	残り348回の返済を 1回あたり、100円の圧縮、 2.7万円が、3.5万円の価値となる。
9/28	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残349)	y,yyy円	nn.nn%	残り349回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
8/27	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残350)	y,yyy円	nn.nn%	残り350回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
7/27	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残351)	y,yyy円	nn.nn%	残り351回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
前期 Total	AA,AAA 円	XX,XXX円	YY,YYY 円	NN.NN％	XX.x万円がXX.x万円の価値となる。
6/28	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残352)	y,yyy円	nn.nn%	残り352回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
5/27	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残353)	y,yyy円	nn.nn%	残り353回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
4/30	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残354)	y,yyy円	nn.nn%	残り354回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
3/27	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残355)	y,yyy円	nn.nn%	残り355回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
2/28	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残356)	y,yyy円	nn.nn%	残り356回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。
1/29	aa,aaa円	xx,xxx円 (yy*残357)	y,yyy円	nn.nn%	残り357回の返済を 1回あたり、yyy円の圧縮、 x.x万円が、x.x万円の価値となる。

差額 ÷ 返済額 × 100 = XX.xx%

2024年9月30日月曜日

所有物件010(東京都練馬区)

完済目標

ガン団信100 はいっぱいあるので、一般

スペック

祝 10戸目。これで堂々と事業規模と言える。でも、毎年マイナスだから、青色申告特別控除ってあまり使ったことないんだよね。
融資枠MAXなので、個人では最後の物件になりそうかな。

場所	築	広さ	@物件価格	借入期間	月額収入	年額収入	PER
東京都練馬区	2004/06	23.10㎡	1930万円	35年	7.3万円	87.6万円	20.17

※PER = 物件価格÷物件の年間家賃

マンションの価格が賃料の何倍になるか

Update	① 家賃	② 管理費	③ 積立金	④ 委託管理費	①-(②+③+④) ☆月額収入	固定資産税	(☆x12÷@) 実質利回り	銀行金利	イールドギャップ
2024年09月	73000	6120	4150	3300	73966	★	3.69%	1.60%	2.09%
★	★	★	★	★	★	★	★	★	★
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繰り上げ返済履歴

支払い開始日	元金	繰り上げ返済	支払い総額	利息総額	利息圧縮	期間圧縮	支払い終了日(残)
2024年09月	万	---	2445万	515万	---	---	2059年10月 (xxx)
●	●	●	●	●	●	●	●
●	●	●	●	●	●	●	●
●	●	●	●	●	●	●	●
支払い開始日	元金	繰り上げ返済	支払い総額	利息	利息圧縮	期間圧縮	支払い終了日

2024年9月28日土曜日

所有物件まとめ

2016年(1) - 不動産投資スタート、繰上返済期

2017年(0) - 繰上返済期(期間短縮)

2018年(0) - 繰上返済期(期間短縮)

2019年(1) - タイムレバレッジ期(生命保険代わり、熟成用)

2020年(1) - タイムレバレッジ期(次の繰上返済用)

2021年(1) - タイムレバレッジ期

2022年(4) - 資産拡大期(健康リスクや信用リスクに気づいた)(完済1)

2023年(0) - 貯蓄期(日銀総裁交代 > 金利注目 > 3-5年後を見据え頭金貯蓄 > NISA)

　　　　　法人化を検討 > 断念

2024年(1) - 繰上返済期(積極的繰上返済/返済額軽減型2024)

~~基本、期間短縮型。~~

~~残り、10年を切ったら返済額軽減型にシフトし、キャッシュフローを改善させる~~

~~もしくは、次の繰上返済用物件へ。~~

返済額軽減 (キャッシュフローをプラスにする)

収支が変動した場合のリスクへのヘッジ

金利の上昇
家賃の下落
修繕/管理費の値上げ

団信の最大限の利用
返済比率を下げる

期間短縮

融資枠を広げたくなったら

未来の総額を減らすより、今のキャッシュフローを増やす

　> であれば、金利の高い順からで良さそうかな?

　> 一番、キャッシュフローが出るのであれば、期間の短いやつ?

　> いづれにしろ再シュミレーションだな。

繰り上げ返済、金利変動気を付けろ!!

#	借入日賃料(支払)	物件価格 (借入金額)	当初完済日 (融資期間)	完済予定日	実質利回り	銀行金利	イールドギャップ	完全CF	Note
自宅	2002年07月	1840/- (1470)	2037年 (35年)	2042年	-	-	-	-	金利低いので長いお付き合い
001 豊島	2024年1月 7.5(6.2)	1290 (1320)	2044年 (20年)	2044年	5.66	1.15 (借換1)	4.51	-4000	熟成用 (ガン100)
002 豊島	2023年05月 7.6(4.9)	1730 (1720)	2058年 (35年)	2058年	4.27	1.55 (借換1)	2.72	+6500	熟成用 (一般)
003 板橋	2024年01月 6.5(4.4)	1230 (930)	2044年 (20年)	2044年	4.62	1.15 (借換1)	3.47	+1000	熟成用 (ガン100)
004 横浜	2021年11月 6.5(5.2)	1420 (1450)	2052年 (31年)	2052年	4.16	2.05	2.11	-5000	熟成用 (ガン100)
005 目黒	2024年01月 7.6(4.1)	1490 (1130)	2051年 (27年)	2051年	4.91	1.15 (借換1)	3.76	+17000	熟成用 (ガン100)
006 港	2024年04月 9.5(5.6)	2140 (1700)	2054年 (30年)	2054年	4.00	1.15 (借換1)	2.95	+11700	熟成用 (ガン100)
007 江東	2022年09月 10.0(8.3)	2220 (2260)	2053年 (31年)	2053年	4.40	2.17	2.23	-9300	ちょい繰返用 (ガン100)
008 文京	2024年01月 9.2(6.2)	2240 (1890)	2054年 (30年)	2054年	3.92	1.15 (借換1)	2.77	+5000	熟成用 (ガン100)
009 板橋	2024年04月 9.5(7.2)	2300 (2290)	2059年 (35年)	2059年	3.86	1.60	2.26	-5000	熟成用 (一般)
010 練馬	2024年09月 7.3(5.9)	1930 (1880)	2059年 (35年)	2059年	3.79	1.60	2.16	+900	熟成用 (一般)
Total								+16800

JP　 3 /9

CA 3 /9

NI 9 /3

GA 10 /4

RE 11 /5

SO 3 /9

OR 3 /9

AE 3 /9

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